Елена, когда мы строим дом себе – мы можем позволить себе быть субъективными и делать все без оглядки на мнение других. А вот, например, в доходных инвестициях в брэндированные резиденции, отели, что делать с «эмоциональной привязкой» и нужно ли опираться исключительно на расчёт?

ЕР: Поскольку речь идет об инвестиционных вложениях, где большую роль играет доходность, необходим профессиональный, объективный подход и трезвый расчет. Конечно, не обходится и без «эмоциальной привязки», когда выбирается местоположение, тип и формат объекта для инвестирования. Для многих статус проекта, именитый архитектор и дизайнер, также имеют большое значение.

Как можно понять, вот этот проект – содержит дополнительную ценность, а другой, хоть и удовлетворяет трендовым критериям (расположение, именитые архитекторы) но «не полетит».

ЕР: Вот именно для этого и нужна консультация профессионалов. Необходима независимая оценка перспектив проекта, анализ рынка. Важную роль играет наличие международной управляющей компании, отельного бренда. Инвестиционный анализ является важнейшей завершающей частью бизнес-плана. В инвестиционном анализе применяются методы оценки эффективности проекта, разработанные для расчетов основных показателей экономической эффективности инвестиций.

Какие 3 цифры в расчёте доходности (прибыльности) проекта – являются необходимыми и в крайнем случае – достаточными, самими главными. То есть если с ними что-то не так – то все не может быть хорошо, ну и наоборот, если они есть, то остальное можно подтянуть.

ЕР: Основными показателями прибыльности являются: внутренняя норма доходности проекта, срок возврата инвестиций (период окупаемости) и чистый приведенный доход. Всего же используется порядка 10 ключевых финансовых показателей

Как сегодня увидеть «голубой океан» для инвестиционных проектов в недвижимость среди немногих оставшихся в мире оазисов. И как туда пойти и не утонуть. Какие риски нужно распознать а также возможность или невозможность с ними кооперировать. (Политический экономический режим развитость рынка и тд)?

ЕР: Все зависит от того, чего хочет и чем руководствуется потенциальный инвестор. Безусловно есть более стабильные и менее рискованные для инвестиций в недвижимость рынки Европы и Северной Америки. Но, как на всех развитых рынках, существует высокая конкуренция, в связи с чем, доходность не будет столь высокой, как на развивающихся рынках Азии и Латинской Америки.

Для выхода на новые и перспективные рынки, необходимо заручиться поддержкой местных игроков, иметь квалифицированного консультанта, оценивать перспективы рынка и возможные страновые риски.

Риски

риск инвестиций в недвижимость имеет свои особенности, которые обусловлены ее специфическими чертами – необходимость оперативного управления процессом инвестирования, ликвидность объектов, объемные затраты времени и денег и перспектива окупаемости.

Источниками риска могут служить:

• неудачно выбранный тип недвижимости. Подобный риск связан с колебаниями спроса и предложения на рынке.
• плохое месторасположение недвижимости. Например, выбранный район или регион не оправдал надежд инвесторов на быстрое развитие в нем бизнеса, соответственно, может упасть спрос на офисы, торговлю, жилье в данном регионе.
• нарушение арендных условий. Риск невыплаты арендатором оговоренной суммы, или ее части.
• износ зданий. Со временем цена недвижимости понижается из-за срока ее эксплуатации и физического износа. Обычно инвесторы предпочитают вкладывать дополнительно финансы в ремонт и реконструкцию объектов.
• изменение налогового законодательства. Вероятность повышения расходов на налоги, из-за изменения ставок в налоговом законодательстве.
• реинвестирование.
• инфляция. Инфляция и реинвестирование – наименьшие факторы риска вложений в недвижимость.

Любой риск инвестиций в недвижимость всегда можно попытаться снизить, или даже свести к нулю, если со знанием дела подойти к вопросу.

Когда отельные операторы рассматривают предложение взять проект под свой брэнд, что в этот момент происходит с проектом, с его рыночным позиционированием, его ценностной стоимостью.

ЕР: Одно из обязательных условий, поддерживающих конкурентоспособность гостиниц в условиях расширения предложения качественных гостиничных услуг, является наличие международного оператора.

Основной функцией гостиничного оператора является непосредственное управление операционной деятельностью отеля. Как правило, компании, предоставляющие подобные услуги, представлены как местными небольшими игроками, оказывающими услуги управления нескольким объектам, так и крупными гостиничными сетями международного масштаба, которые помимо операционного управления предоставляют свою торговую марку и услуги системы бронирования, являющиеся неотъемлемой частью предоставляемого обслуживания.

Работа с международными операторами может строиться на основании договоров прямого управления или франшизы, а также в редких случаях договоров аренды. В каждом конкретном случае выбор сотрудничества зависит в значительной мере от проекта и от целей инвестора в отношении получаемых выгод и связанных с ними рисков. Это позволит определиться с ключевыми условиями и сроками, необходимыми для достижения этих целей. Низкий риск на долгосрочные капиталовложения предполагает выбор таких форм ведения бизнеса, как заключение арендного договора или контракта на управление. Более высокий доход предполагает и более высокий риск, в таком случае может быть рассмотрен договор франшизы или независимый путь развития.

Влияние оператора на деятельность гостиницы и стоимость актива Заключая договор на прямое управление, собственник передает гостиницу в управление оператору, который будет вести гостиничный бизнес, используя мощности, предоставленные собственником. Деятельность оператора в таком случае включает как продажу гостиничных услуг, так и их оказание. Это в свою очередь означает контроль оператора над формированием продукта, управлением стратегией продвижения и ценовой политикой, персоналом, бизнес-процессами, закупками и поставками и поддержанием актива в надлежащем состоянии. Принимая в управление проект, гостиничный оператор гарантирует использование лидирующих технологий во всех этих областях.

Наиболее ощутимым эффектом привлечения международного оператора в сравнении с самостоятельным управлением часто является увеличение общей маржинальности бизнеса, проявляющейся в значительной мере в связи с качественной системой продаж с использованием корпоративных сетей бронирования и клубных программ, а также в связи с оптимальными бизнес-процессами, снижающими затратную составляющую. Также можно говорить о более раннем выводе того или иного объекта сначала на самоокупаемость, а позднее на стабилизацию.

Вместе с этим дополнительный эффект связан с положительным влиянием на капитализацию компании. Считается общепринятым, что наличие договора на управление с профессиональным международным операторам снижает операционные риски, что, в свою очередь, влияя на ставки дисконтирования и капитализации, увеличивает стоимость актива и бизнеса.

Как Вы видите будущее отелей без брэнда сегодня. Это оазис частной сферы и индивидуальности для рынка и клиентов или это фактор непредсказуемости и непрозрачности бизнес модели.

Бренд — это последовательный набор функциональных и эмоциональных обещаний целевому потребителю. Они являются уникальными, значимыми и трудно-имитируемыми. Культура, сотрудники, программа развития сети гостиниц – это то, что создает качественный гостиничный продукт, и то, что является ценностью для потребителей и базой для создания отношений с ними.

Бренд означает понятное для потребителя качество, определенный набор услуг, различные бонусные программы и консьерж сервис. Отели без бренда – это, как правило, небольшие семейные отели, которые делают ставку на «бутиковость» и индивидуальный подход.

Если говорить о личных предпочтениях, то все зависит от цели путешествия. К примеру, молодожены, ищущие уединения и обращающие внимание на стоимость, вполне возможно выберут небольшой отель без бренда. Для деловых поездок чаще выбирают сетевые отели в силу наличия различных корпоративных программ.

С точки зрения профессионального инвестора – больший интерес представляют сетевые гостиницы с известными брендами, грамотным менеджментом, прозрачной системой управления операционной и финансовой деятельностью.

Как сегодня меняется рынок – кто сегодня основные инвесторы?

Основными инвесторами на рынке гостиничной недвижимости были и остаются инвестиционные и пенсионные фонды, международные девелоперские холдинги и частные РЕ фонды/частные лица.

Пандемия внесла свои корректировки в части предпочтений к тем или иным форматам недвижимости. Сегодня большой интерес у инвесторов вызывают девелоперские проекты студенческих общежитий, хостелов, апарт-отелей, многофункциональных гостинично-жилых комплексов. На спрос к подобным форматам повлияла и изменившаяся структура потребления потенциальных пользователей. Один из быстрорастущих трендов в Европе – развитие апарт-комплексов для людей старшего возраста с полным набором услуг (senior housing), участие в финансировании строительства которых принимают пенсионные фонды.

Одними из крупнейших инвестиционных сделок последнего времени можно назвать финансирование инвестиционно-девелоперской компанией Grosvenor строительства многофункционального жилого комплекса в Берлине, покупка Amro Partners студенческого жилья в Испании.

Спросом у профессиональных инвесторов также пользуются проекты реконструкции существующих жилых зданий для создания комплексов апартаментов для аренды/продажи в крупных европейских городах.

Еще одно востребованное направление – это рекреационно-оздоровительная недвижимость. Люди начали уделять огромное внимание своему здоровью и долголетию, что повлияло на рост спроса на качественные рекреационные объекты. Этот тренд очень быстро развивается на рынках ЮВ Азии и Латинской Америки.